Wynajem bez umowy- jak się ustrzec przed nieprzyjemnościami

Witam, mieszkam sobie z facetem w wynajmowanej kawalerce, ale właśnie kończy nam się umowa i chcemy zmienić mieszkanko na dwupokojowe. Znaleźliśmy bardzo fajną ofertę, a raczej ona znalazła nas. Jednak problem w tym, że Pani która wynajmuje, a raczej jej brat, którego aktualnie nie ma nie chce umowy, bez żadnego urzędu skarbowego. Aczkolwiek kaucji nie odmówią. I teraz jest problem, ponieważ: Jak możemy się ustrzec nieprzyjemności z tego powodu. Nie mamy pewności, że kaucja zostanie nam zwrócona, bo bez podpisania umowy druga strona nie ma takiego obowiązku. Czy można spisać jaką umowę tylko między najemcą ,a wynajmującym, która będzie potem chroniła obie strony przed ewentualnym oszustwem? Co można zrobić w tej sytuacji?